上海今年首個高分樓盤誕生:近93分、均價10.5萬/平


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上海2024年的新房市場迎來“開門紅”。

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1月23日,上海今年第一批次房源中的兩個新盤公佈入圍分,項目均位於普陀內環,其中蘇河璽項目達到92.67分,意味着購房者需要在基礎分60分的情況下有193個月社保,基礎分50分及以下不能入圍。

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業內人士認爲,蘇河璽不僅是普陀區實行積分制以來的“拔尖選手”,也有可能是2024年積分最高項目之一。

該項目本次取證房源僅30套,建築面積約107-149平方米,均價105200元/平方米,入圍比2.5,社保係數0.17分/月,將於2024年1月28日開盤。

據界面新聞了解,由於普陀區針對近年拿地項目有特殊要求,不允許項目將所有房源一次性全部推出銷售,目的是監督項目工程質量如期如約進行。因此蘇河璽自2022年拿地到如今,項目分爲多次推盤入市,本次屬於尾盤加推。

此次推出的30套房源零散分佈在各樓棟裡,其中有22套建築面積約107平方米的3居室,和8套建築面積約148平方米的頂樓房源。最終熱度如市場預期,認購總數142組,認購率473%,觸發積分制度。

2022年6月份,招商蛇口以總價62.5億元競得普陀區中山北社區C060202單元B3-16地塊,即爲蘇河璽項目地塊。項目距地鐵3、4、7號線鎮坪路站直線距離約500米,規劃建造11棟14-32層高層住宅。

上海中原地產市場分析師盧文曦向界面新聞表示,蘇河璽項目入圍分能夠達92.67分,有些超出預期。不過該項目有點特殊,在前期本就是“網紅盤”,在內環以內均價10萬元出頭,供應量也很少,熱銷是正常的。

據瞭解,該項目自最初入市便受到較高關注,前三次加推均觸發積分,最高入圍分爲75.52分。因此,作爲普陀內環“壓箱底”房源,蘇河璽此番推盤能獲得此成績,也是情理之中。

同樣作爲普陀內環的招商天匯璽熱度雖不及蘇河璽,16套房源也觸發了積分,認購總數46組,認購率287%,入圍比2.5,入圍分55.12分。相當於60分的基礎分可直接入圍,50分則需要32個月社保,40分需要95個月社保,30分需要157個月社保。

在盧文曦看來,個例並不能代表市場整體的真實狀況,反而說明市場好壞不影響網紅項目的銷售,但這些結構性產品無法支撐起整體市場成交。

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同策研究院研究總監宋紅衛也認爲,上海樓市仍呈現分化特徵,也就是優質項目大家追捧,品質一般的項目熱度較低,因此不能因爲一個項目積分高就判斷市場回暖,這樣的項目在任何市場背景下都會有需求。

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“近期上海利好政策不少,但目前只能說市場情緒有好轉,新房有所起色,整體還是比較穩定。而且快過年了,市場會稍微淡一些。”盧文曦表示。

據上海中原地產數據顯示,上週(1月15日-1月21日)上海新建商品住宅成交面積6.94萬平方米,環比減少25.31%。從走勢來看,成交已經連續4周下滑。

此外,基於產品結構向中低價位項目傾斜,上週銷售均價出現回調,爲56882元/平方米,環比下跌18.89%。

臨近歲末淡季效應越發顯著。以2024年第一批次新房入市表現爲例,新房源入市供應規模回升,上週上海共迎來3個項目開盤,新增供應11.66萬平方米共907套房源。最終3個項目(楊浦城投悅江灣、中建御璟園、上江南璟薈名庭)表現一般,均沒能觸發積分,其中楊浦城投悅江灣項目去化六成。

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從認購情況來看,目前結束認購的項目中,僅有天匯璽、蘇河璽觸發積分。上週共有7個項目開啓認購,均未觸發積分。截至1月22日,今年第一批次還剩11盤尚未啓動認籌,其中包括前期熱度較高的五坊園四期、宸楊名邸、嘉俊庭、蘇河望、縵雲上海等項目。

即便如此,上海新房市場的韌性依然較強。

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從2023年全年來看,上海新房市場表現明顯好於二手房,月度同比漲幅平均達到4.4%。數據顯示,2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一,新房共成交14.1萬套,僅次於成都排在全國第二名。

價格方面,易居研究院根據統計局數據統計顯示,上海新房價格指數已連續19個月環比上漲;同比則連漲62個月,連續21個月在70城中漲幅排名前十,自2022年8月以來的連續17個月同比漲幅排名前五。

而且在整體供應減少的情況下,成交均價也有所上揚。據克而瑞數據,2023年上海新房供應1019萬平方米,成交909萬平方米,同比均下降11%;成交均價66945元/平方米,同比上升4%。

回顧過去一年,上海新房市場既有“雲錦東方事件”、再現2000多組火熱認購場面,也出現部分新房品質下滑、新房打折和首付分期、項目普遍採用分銷等現象,還有項目因違規認購被叫停,市場兩極分化愈發明顯。

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隨着新的一年到來,上海新房市場也將迎來新的挑戰,如何應對產品銷售熱度分化以及如何保證項目品質和品牌口碑,都將是開發商需要重視的問題。

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